Eduardo e Mônica encontraram o imóvel dos sonhos, mas ele está alugado! E agora?

Eduardo e Mônica (sim, como naquela música mesmo) formam um jovem casal que vivem juntos há mais de 5 anos no primeiro apê que a Mônica ganhou do seu pai, um aconchegante apartamento de 1 dormitório no bairro Petrópolis…

Nos dois últimos anos, as coisas foram muito bem nos negócios do Eduardo e decidiram que era hora de ir para um apartamento maior, com espaço para ter um home office e futuramente estarem prontos para mais um membro na família.

Mas o que isso tem haver como o nosso conteúdo Descomplica?

TUDO!

O Eduardo e a Mônica se apaixonaram por uma apartamento no bairro Mont Serrat que encaixou perfeitamente em tudo que eles buscavam, desde do ótimo espaço até a condição que possibilitou usarem o seu apartamento no negócio.

MAAAASSSSS, o apartamento que eles amaram estava alugado e veio a grande dúvida:

Achamos o imóvel dos nossos sonhos, mas ele está alugado! E agora?

Nós aqui da Comerlato, pensamos: essa situação é tão comum e essa dúvida deve aparecer a toda hora. Então é hora de DESCOMPLICAR….

Pedimos para nossa mega especialista em direito imobiliário, Dra. Cris, simplificar como funciona tudo isso no nosso #descomplicacomerlato de hoje. Você vai ver que não é tão complicado quanto parece.

Quando compramos um imóvel já locado e desistimos de dar continuidade na locação é necessário que o novo proprietário informe para o locatário que não deseja continuar com a locação. Mas, fique atento pois essa notificação deve ser feita em até 90 dias depois que for registrado a venda na matrícula do imóvel. Caso a denúncia não tenha sido feita neste prazo, o novo proprietário passa automaticamente a ocupar a posição de locador.

Aqui mais algumas dicas da nossa #especialista:

Ao comprar um imóvel que está locado podemos pedir para o locatário sair imediatamente? Porque?

Feita a denúncia (comunicação que não tem interesse em seguir com o contrato de locação), o prazo mínimo concedido por lei para o locatário desocupar o imóvel é de 90 dias, a partir da data em que receber a notificação de que o novo proprietário não tem interesse na continuidade da mesma. Caso o locatário não desocupe, terá que ser considerado ainda o tempo necessário a Ação de Despejo, o que não é muito comum acontecer, já que o locatário tem esses 90 dias para encontrar outra opção.

Qual a minha garantia que o locatário vai desocupar quando eu pedir?

Caso o locatário seja notificado de que o novo proprietário não tem interesse na locação e insista em permanecer no imóvel, caberá ajuizamento de Ação de Despejo. Mas cuidado, é importante verificar na matrícula do imóvel se o Contrato de Locação foi averbado. Se ocorreu de ser averbado, e estiver vigorando por prazo determinado, não caberá a denúncia do contrato, ficando sob responsabilidade do novo proprietário honrar com o Contrato de Locação pelo menos até o término de seu prazo determinado, também algo bem raro em locações residenciais, pois custo e o procedimento para fazer tal registro acabam inviabilizando.

Quero pedir a desocupação do imóvel para vendê-lo, é possível?  Quais cuidados preciso ter neste tipo de negócio?

De acordo com a Lei, não é possível pedir o imóvel para vendê-lo, pois o locatário tem direito de preferência na compra do imóvel. É necessário que envie a carta de preferência ao locatário, que é um documento obrigatório. Após isso, o vendedor deverá verificar em qual vigência se encontra o contrato de locação, caso o mesmo esteja em prazo determinado*, não existe a possibilidade do vendedor pedir o imóvel. Caso esteja em prazo indeterminado*, basta que o mesmo notifique seu desinteresse na locação, concedendo 30 dias para o locatário desocupar.

#descomplicacomerlato+ … Como assim, determinado e indeterminado?

Todo contrato de locação tem um prazo previsto, no caso de imóveis residenciais, geralmente o prazo é de 30 meses. Então, quando o período da vigência do contrato está dentro desses primeiros 30 meses, ele está dentro do prazo determinado, a partir dos 30 meses, se considera que o contrato está em prazo indeterminado.

Estou investindo em imóveis para alugar, caso adquira um imóvel já alugado devo fazer um novo contrato de aluguel com o locatário?

Não, pois a lei garante ao novo proprietário automaticamente a condição de novo locador. Mas é importante saber ainda que a lei não exija um novo contrato, é aconselhado fazer um adiantamento contratual para formalizar a substituição do locador junto ao locatário.

Caso o novo proprietário não deseje realizar o aditamento, é importante pelo menos o envio de uma correspondência informando a troca, para de acertar a questão fiscal, já que a declaração de pagamento dos aluguéis passará a ser feita em favor de outra pessoa, o novo proprietário, evitando com isso divergências junto a Receita Federal.

E por último mas não menos importante, te explicamos o passo a passo após adquirir um imóvel alugado:

1º – Verifique se o Contrato de Locação está vigente por prazo determinado e se está registrado na matrícula, pois se cumpridos estes requisitos, o novo proprietário deverá honrar com todas as condições do contrato, inclusive seu prazo de vigência,perdendo direito de denúncia imediata.

2º – Se não deseja continuar a locação, o segundo passo é, em até 90 dias após o registro da compra na matrícula do imóvel, deve-se informar o locatário para que ele desocupe o imóvel, com o prazo de até 90 dias.

3º – Se deseja continuar com a locação, o segundo passo é deixar passar o prazo de 90 dias para denúncia do contrato e assumir automaticamente a condição de novo locador. Deve-se comunicar o locatário para que a declaração dos aluguéis seja feita corretamente junto a Receita Federal, o que pode ser feito preferencialmente por aditamento contratual ou, se for o caso, pelo menos por correspondência simples.

Ahhh… Quer saber como ficou a história do Eduardo e da Mônica?

Eles seguiram todo o passo a passo e deu tudo certo. Enquanto esperavam a desocupação do imóvel, foram planejando os móveis, decoração e organizando sua rotina para mudança para o novo bairro… O locatário foi muito legal com eles, facilitou tudo e ainda desocupou o apartamento em menos 45 dias.

Tem um case? Tem alguma dúvida? Compartilha com a gente!!!



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